איך צעירי ישראל מחליפים משכנתא בתיק מניות – ומה זה עושה לחשבון הבנק שלהם
1 | למה הדירה התרחקה
- מחיר קפיצה חסם – דירת-4 חדרים ממוצעת חצתה ברבעון 1/25 את רף 2.35 מיליון ₪ (טרום הוצאות נלוות).
- ריבית “גבוה-יותר-ליותר-זמן” – הריבית הממוצעת למשכנתא צמודה למדד ל-20-25 שנה עומדת ביוני על 3.68 %; בסיס בנק-ישראל נותר 4.5 %.
- בעלות יורדת, שכירות עולה – 28.8 % מהדירות בישראל מושכרות (שיא של עשור); ככל שגיל הדייר נמוך, כך הבעלות דלה עוד יותר.
2 | לאן זורם הכסף במקום משכנתא
ערוץ | מה גדל ב-2024–25? | הסיבה |
חשבונות מסחר עצמאיים | +70 אלף חשבונות חדשים ב-2024 בלבד; 40 % מהסוחרים בני 30-22 | אפליקציות מסחר ב-0.05 % עמלה |
ETF-ים ישראליים/גלובליים | דמי ניהול ירדו עד 0.03 % | |
מדדי צמיחה | ת״א-טכנולוגיה +26.3 % YTD, ת״א-ביטוח +85 % |
3 | כך חושב דור הזי (Generation Z)
“ב-5 % הון עצמי אני רוכש סל S&P-500 ומוסיף ETF ישראלי – %17 תשואה בשנה הראשונה; בדירה הייתי רק מתחיל לשלם מדד”
— גל, 28, עובד הייטק שמנהל תיק של 280 אלף ₪ במקום לחתום על משכנתא.
לפי סקר פיננסי של TheMarker Gen-Z מחזיק חציון של 4,400 $ במניות – גבוה ב-13 % מדור המילניום.
4 | מה מרוויחים – ומה מפסידים
קריטריון | משכנתא 2.35 מ' ₪ | השקעה “Core-Satellite”* |
הון עצמי דרוש | 470 אלף ₪ (20 %) | 100 אלף ₪ “גרעין” + 30 אלף ₪ סאטלייט |
תזרים חודשי נטו | ~9,200 ₪ החזר (ריבית 3.7 %, 25 שנה) | הפקדה חופשית; ניתן להפסיק בעת קושי |
תשואה צפויה | 3-4 % (שכירות ברוטו) + סיכון ירידת ערך | ממוצע שוק: 7-9 % לשנה (מדדים) + אפסייד מניות יחיד |
נזילות | אפס (קנס יציאה, מס רכישה) | מלאה בתוך יומיים T+2 |
*70 % בקרנות מדד זולות, 30 % במניות/קרנות נושא.
5 | ארבעה כללים למי שמעדיף מניות על קירות
- קודם כרית חירום – 4-6 חודשי מחיה בפיקדון קצר; אל תשתמשו בשוק ההון כ“קופה קטנה”.
- מיסוי חכם – קיזוז הפסדים, הפקדות לקרן השתלמות (פטור מס לאחר 6 שנים), ופוליסות חיסכון “מסלול מניות” לתווך הבינוני.
- לא להתאהב במניה – מקסימום 5 % מהתיק במניה בודדת; שנות 2022-23 הוכיחו שכל כוכב עלול להתרסק.
- תכנון דיור עתידי – רוצים דירה עוד עשור? פיצלו: 60 % בתיק שוק ההון, 40 % במסלול אג”ח-כספית-חצי גמיש שישמש כהון עצמי.
6 | מתי בכל זאת לשקול לקנות?
- חיסכון הון עצמי של ≥35 % – מגן מפני עליות ריבית נוספות.
- מינוף יחסית זול – אם ריבית המשכנתא תרד מתחת 2.5 % (בנק ישראל צופה קיצוץ ב-2026).
- ערך-מוסף אישי – רצון לגור בעיר מסוימת לטווח ארוך; גמלת שירותי חינוך; זוגות עם ילדים קטנים.
שורה תחתונה
Generation Z לא “מוותר” על דירה – הוא פשוט דוחה אותה עד שהמספרים יעבדו לטובתו. ב־2025, עם מחירי נכסים שעדיין מטפסים וריבית משכנתא סביב 3.5-3.8 %, החזר חודשי כבד מתחלף אצל אלפי ישראלים צעירים באפליקציית מסחר ובתיק מדדי ליבה.
המהלך דורש משמעת וסיכון, אבל בתשואות דו-ספרתיות ומיסוי נוח—המתמטיקה מדברת בעד עצמה. מי שמנהל את התיק נכון עשוי להגיע ל-2030 עם הון עצמי גדול פי שניים–שלושה מזה שהיה צובר בעסקת נדל”ן ראשונה.
